Mit diesem Post möchten wir das Thema Kurzzeitmietverträge besser erklären.
WAS IST EINE KURZZEITVERMIETUNG?
Der Kurzzeitmietvertrag ist ein Mietvertrag von Immobilien für die Wohnnutzung (ex L. 431/1998), (gemäß Gesetz Nr. 431/1998), abgeschlossen von Privatpersonen außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit, mit einer Gesamtmietdauer von maximal 30 Tagen pro Jahr mit demselben Mieter.
WIE VIELE WOHNUNGEN KÖNNEN MIT DER KURZZEITVERMIETUNGSFORMEL VERMIETET WERDEN?
Seit 2021 kann die Kurzzeitvermietungsformel ausschließlich für die Vermietung von maximal vier Wohnungen pro Jahr genutzt werden. Über diese Grenze hinaus wird die Tätigkeit als gewerblich betrachtet, was die Eröffnung einer entsprechenden Mehrwertsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.) zu eröffnen.
WELCHES STEUERREGIME GILT FÜR DIE MIT DER KURZZEITVERMIETUNGSFORMEL ERZIELTEN MIETEINNAHMEN?
Das Gesetzesdekret Nr. 50/17 sieht vor, dass der Vermieter anstelle des regulären IRPEF-Steuersystems für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Ersatzsteuer (sog. „cedolare secca“) wählen kann; diese Option kann bei der Steuererklärung auch mit Hilfe eines Steuerberaters gewählt werden.
Das Haushaltsgesetz 2024 hat die steuerliche Regelung für die „cedolare secca“ bei Kurzzeitvermietungen kürzlich geändert und eine Erhöhung des Steuersatzes ab der zweiten vermieteten Immobilie vorgesehen. Demnach bleibt der Steuersatz für die „cedolare secca “ für die erste Immobilie des Steuerpflichtigen, die in der Steuererklärung angegeben ist, bei 21%, während ab der zweiten Immobilie der Ersatzsteuersatz auf 26% steigt.
Darüber hinaus sieht die oben genannte Regelung vor, dass, wenn die Mieteinnahmen von einem Vermittler (z. B. Immobilienagentur) oder einem Betreiber einer Online-Plattform (z. B. Booking.com, Airbnb usw.) eingezogen werden, diese verpflichtet sind, die Quellensteuer auf den vom Mieter gezahlten Betrag einzubehalten, bevor der Restbetrag an den Vermieter überwiesen wird.
WAS SIND DIE HAUPTUNTERSCHIEDE ZWISCHEN KURZZEITVERMIETUNGEN UND FERIENWOHNUNGEN (CAV)?
Obwohl die regionale Gesetzgebung viele der verpflichtenden Anforderungen für Ferienwohnungen (CAV) und touristische Vermietungen (LT) ähnlich regelt, lässt sich aus einer kombinierten Betrachtung der nationalen und der oben genannten regionalen Regelungen (zusammen mit den Dekreten D.d.u.o. Nr. 13056 vom 17.09.2019 und D.d.u.o. Nr. 17869 vom 06.12.2019) leicht ableiten, dass der Hauptunterschied zwischen einer Wohneinheit, die kurzzeitig vermietet wird, und einer als CAV vermieteten Unterkunft darin besteht, dass bei LT das Objekt – oder ein Teil davon – zur kurzzeitigen Nutzung (maximal 30 Tage) ohne zusätzliche Leistungen (weder optional noch obligatorisch) vermietet wird. Bei CAV hingegen ist es möglich, dem Kunden zusätzliche Dienstleistungen wie die tägliche Reinigung der Wohnung und den Wäschewechsel anzubieten, die für die Dauer des Aufenthalts zur Verfügung stehen. Die Erstausstattung mit Wäsche kann auch bei Kurzzeitvermietungen angeboten werden.
Für Kurzzeitvermietungen besteht jedoch keine Verpflichtung zur Abschluss einer Haftpflichtversicherung, zur Angabe von Mindest- und Höchstpreisen oder zur Einhaltung eines Pflichtschließungszeitraums – all dies sind Anforderungen, die für Ferienwohnungen gelten, über die wir in einem späteren Beitrag ausführlicher sprechen werden.
In der folgenden Tabelle sind die wichtigsten Unterschiede zwischen Kurzzeitvermietungen und Ferienwohnungen beschrieben:
| Descrizione | Kurzzeitvermietung | CAV (Ferienwohnung) |
| Maximale Aufenthaltsdauer des Gastes | Nicht mehr als dreißig Tage | Nicht mehr als ein Jahr |
| Jährliche Schließungszeit | Nicht vorgesehen | Mindestens 90 Tage |
| Anzahl der verwaltbaren Objekte | Bis zu vier Immobilien | Bis zu drei Immobilien |
| Erstausstattung mit Wäsche | Ja | Ja |
| Endreinigung | Ja | Ja |
| Verpflichtung zur Mitteilung von Mindest- und Höchstpreisen und Tarifen an die zuständige Stelle | Nein | Ja |
| Verabreichung von Speisen und Getränken | Nein | Nein |
| Versicherungspflicht | Nein | Ja |
| Möglichkeit, zusätzliche Dienstleistungen anzubieten (z. B. täglicher Reinigungsservice, Wäschewechselservice usw.) | No | Ja |
WAS BEINHALTET DIE VERWALTUNG EINER IMMOBILIE MIT DER KURZZEITVERMIETUNGSFORMEL?
Die Organisation von Ferienhäusern und -wohnungen kann auf den ersten Blick recht einfach aussehen, aber für diejenigen, die dies nicht als Hauptbeschäftigung ausüben, kann es sich sehr schnell als ziemlich schwierig erweisen.
Zuerst muss man einen guten Fotoservice für die Zimmer machen und die besten Kanäle für die Werbung. Danach müssen Check-in und Check-out, Reinigungen und Wäschewechsel organisiert werden. Schließlich ist es wichtig, während des Aufenthalts den Kontakt mit dem Gast (was stets sehr geschätzt wird), auch um bei etwaigen notwendigen Wartungsarbeiten schnell eingreifen zu können.
Abgesehen von diesen praktischen und operativen Aspekten, die die reine Empfangstätigkeit betreffen, sind die zahlreichen bürokratischen Anforderungen der nationalen und regionalen Gesetzgebung keineswegs zu vernachlässigen. Um derzeit Immobilien (oder Teile davon) in der Region Lombardei für touristische Zwecke nach dem Kurzzeitvermietungsmodell zu vermieten, ist Folgendes erforderlich:
- Eine vollständige Mitteilung über das SUAP-Portal über die nationale Plattform “Impresainungiorno.gov.it” elektronisch übermitteln, einschließlich aller erforderlichen Selbstdeklarationen und Dokumente im Rahmen der assistierten Bearbeitung. Jede Aktivierung einer Unterkunft zur touristischen Vermietung, sowie jede Erhöhung der Anzahl der Unterkünfte, erfordert die Ausfüllung und Einreichung einer neuen Mitteilung mit allen Katasterdaten der betreffenden Unterkunft.
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Sich auf dem Alloggiati-Web-Portal der Polizei registrieren, um die persönlichen Daten der Gäste innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft gemäß Artikel 19 bis des Gesetzesdekrets vom 4. Oktober 2018, Nr. 113, das am 1. Dezember 2018 in Gesetz Nr. 132 umgewandelt wurde, zu melden.
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die Kurtaxe für Gäste, falls zutreffend, an die Gemeinde zu zahlen
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Den CIR (Regionale Identifikationsnummer) beantragen. Die CIR ist erforderlich für die Werbung, Förderung und Vermarktung von Ferienwohnungen und -apartments. Dieser eindeutige Code, der bei der Registrierung einer Unterkunft in der regionalen Software „Ross 1000“ generiert wird, besteht aus 6 numerischen Zeichen, die auf den Istat-Code der Gemeinde verweisen, 3 alphabetischen Zeichen, die den Unterkunftstyp kennzeichnen, und 5 automatisch generierten Sequenzzeichen. Gemäß den regionalen Vorschriften riskieren Vermieter ohne CIR oder mit falsch oder irreführend angegebenem Code eine Geldstrafe zwischen 500 und 2.500 Euro „für jede beworbene, geförderte oder vermarktete Aktivität“. Bei wiederholten Verstößen werden die Bußgelder verdoppelt, und die Gemeinde hat die Möglichkeit, die Aktivität für bis zu drei Monate zu suspendieren oder zu beenden.
Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die regionale Gesetzgebung vorschreibt, dass der Vermieter bei der Mitteilung über den Beginn der touristischen Vermietungstätigkeit (oder Ferienwohnungen) ausdrücklich erklärt:
– dass die Einheiten gemäß Gesetz 431/1998, der Regionalverordnung Nr. 7/2016 in der jeweils gültigen Fassung und anderen Durchführungsverordnungen des Regionalgesetzes 27/2015 vermietet werden;
– dass die zur touristischen Vermietung angebotenen Unterkünfte eine Wohnnutzung haben, die mit der touristischen Vermietung vereinbar ist;
– dass er der Verpflichtung zur Meldung der Gäste gemäß den Anweisungen der Sicherheitsbehörde, wie in Artikel 38, Absatz 8 des Regionalgesetzes Nr. 27/2015 vorgesehen, nachkommt;
– dass die Vermietung unter Einhaltung der für die hiermit angezeigte Tätigkeit geltenden Vorschriften und der entsprechenden Anforderungen durchgeführt wird (z. B. in den Bereichen Stadtplanung, öffentliche Hygiene, Bauhygiene, Umweltschutz, Gesundheitsschutz am Arbeitsplatz, Lebensmittelsicherheit, lokale Vorschriften der Stadtpolizei).
Für weitere Fragen zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Erstellt am 26.02.2024 von unserem Steuerexperten: CDL Luigi Pellecchia – Kammer der Arbeitsberater von Neapel