Oggi parleremo del contratto di locazione ad uso transitorio e delle sue differenze rispetto alla locazione breve.
COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO?
Il contratto di locazione a uso transitorio, disciplinato dall’art. 5 comma 1 della Legge n. 431/98, è un contratto della durata massima di 18 mesi per particolari esigenze temporanee del locatore o del conduttore. Il suo vantaggio principale, quindi, consiste nella possibilità di poter derogare alla durata minima prevista dalla legge per i contratti a canone libero (ossia di quattro anni più quattro) e per i contratti a canone concordato (ossia tre anni più due).
QUALI SONO I REQUISITI PRINCIPALI DEL CONTRATTO AD USO TRANSITORIO?
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere stipulato per iscritto utilizzando lo schema previsto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (allegato al D.M. 16/01/2017). Tra i requisiti principali, previsti da tale schema, quello più importante è senz’altro costituito dalla cosiddetta “esigenza transitoria” (del locatore o del conduttore) che deve essere indicata nel contratto e comprovata dall’apposita documentazione da allegare al contratto stesso.
Nei comuni con oltre diecimila abitanti, inoltre, il contratto deve tenere conto anche di quanto regolamentato a livello locale mediante gli appositi accordi sottoscritti dalle associazioni dei proprietari e dalle organizzazioni sindacali degli inquilini. Tali accordi disciplinano, tra gli altri aspetti, anche le motivazioni temporanee che ne legittimano la stipula e la ripartizione delle spese relative all’immobile tra locatore e conduttore.
QUALI SONO LE ESIGENZE TEMPORANEE CHE GIUSTIFICANO LA STIPULA DI UN CONTRATTO AD USO TRANSITORIO?
Le motivazioni che giustificano la stipula di tali contratti sono previste dalla normativa nazionale e dagli accordi sottoscritti a livello locale dalle associazioni dei proprietari con le organizzazioni sindacali degli inquilini e, pertanto, possono in parte differire in base al comune dove è ubicato l’immobile da locare. Tra le principali, comunque, possiamo individuare:
Per il locatore: la necessità di utilizzare l’appartamento per esigenze abitative proprie o di un familiare; il trasferimento del locatore in una sede lavorativa fuori comune; la necessità di destinare l’appartamento all’esercizio di un’attività lavorativa o professionale propria o di un familiare; la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione che permettano l’utilizzo dell’appartamento solo nel breve periodo in quanto impediscono la normale occupazione dell’immobile.
Per per il conduttore: un contratto di lavoro a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza; il trasferimento fuori sede per comprovate esigenze lavorative; il rientro da un periodo all’estero; la necessità di assistere familiari lontani dal proprio comune di residenza; l’effettuazione di lavori di ristrutturazione che rendono inutilizzabile la propria abitazione; lo svolgimento di stage di lavoro o master universitari che hanno durata minore rispetto ad un ciclo di laurea triennale o magistrale.
COME SI DETERMINA IL CANONE DI UN CONTRATTO A USO TRANSITORIO?
Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 2017 ha previsto che nei Comuni con più di 10mila abitanti il canone per tali contratti debba essere “concordato” utilizzando a tale scopo i parametri stabiliti da Accordi territoriali firmati da associazioni di proprietari e organizzazioni sindacali degli inquilini e depositati presso i Comuni (che permettono di stabilire autonomamente il canone, tra un minimo e un massimo a metro quadro, tenendo conto di alcuni parametri dell’immobile: ubicazione, dotazioni infrastrutturali presenti, stato manutentivo, eventuali pertinenze, ecc.).
SE IL CONTRATTO HA DURATA INFERIORE A 30 GIORNI?
E’ importante precisare che per la stipula di contratti transitori di durata inferiore a 30 giorni la determinazione del canone è assolutamente libera. In tali casi, inoltre, anche la ripartizione degli oneri accessori può essere liberamente contrattata tra le parti e, infine, viene meno anche l’onere di allegare la documentazione che comprova l’esigenza transitoria (che va comunque indicata nel contratto optando fra le possibilità previste dall’accordo territoriale a cui si fa riferimento). E’ bene ricordare che tali contratti (seppure di durata inferiore ai 30 giorni) non devono essere confusi con gli affitti brevi per finalità turistiche di cui all’articolo 4 del Decreto legge 50/2017.
E’ NECESSARIA LA DISDETTA?
Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. Questo in quanto la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Come detto, infatti, tale contratto è legato alla presenza di condizioni ed esigenze temporanee. Nel caso in cui le ragioni della transitorietà siano però state poste dal locatore sarà comunque necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione da inviare al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimanesse nel godimento dell’immobile, il contratto diverrebbe soggetto alla disciplina ordinaria (contratto a canone libero), con durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori quattro.
LE LOCAZIONI AD USO TRANSITORIO AGLI STUDENTI
Un particolare tipo contratto “transitorio” è quello previsto dall’art. 5, commi 2 e 3, della Legge 431/98 per le locazioni a studenti universitari iscritti a un corso di laurea o di formazione post laurea che risiedono in altro comune. Il proprietario è libero di affittare l’intero appartamento o porzioni di esso e, in caso di suddivisione in stanze, di sottoscrivere più contratti per lo stesso immobile, che deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’università o in una città limitrofa. Tale contratto, a differenza del transitorio “classico”, prevede una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni, con rinnovo automatico di pari periodo alla prima scadenza. Per il conduttore esiste comunque la possibilità di disdettare il contratto, comunicando la decisione almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza. Anche per tale speciale contratto transitorio il canone di locazione è definito sulla base di appositi accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee.
REGIME DI TASSAZIONE DEI CANONI PER LE LOCAZIONI A USO TRANSITORIO
Trattandosi di contratti comunque ad uso abitativo è sempre possibile optare per la tassazione sostitutiva, cd. “cedolare secca”, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori). Tale opzione dovrà essere effettuata in sede di registrazione del contratto (in tal caso sarà esente da imposta di bollo e di registro). Per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, che non devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate (e che restano quindi soggetti all’obbligo di comunicazione dei dati dell’inquilino alla questura), tale opzione potrà essere effettuata in sede di dichiarazione dei redditi. Giova ricordare che a, seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16.1.2017, i contratti di locazione a canone concordato o assimilati possono essere stipulati anche senza l’assistenza delle associazioni di categoria. Ma il tal caso per poter beneficiare della cedolare secca ridotta al 10% (anziché al 21%) il locatore deve provvedere a farsi rilasciare una attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali (risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate).
COSA ACCADE SE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO NON RISPETTA I REQUISITI DI LEGGE?
La predisposizione di un contratto ad uso transitorio deve essere fatta con la dovuta cautela perché l’inosservanza degli obblighi previsti dalla legge può comportare il suo assoggettamento alla normativa prevista per i contratti di locazione a canone libero (trasformandosi di fatto in un contratto della durata di 4 anni più 4). Particolare attenzione andrà prestata soprattutto all’effettività delle esigenze temporanee indicate nel contratto che, come chiarito dalla Cassazione con la sentenza 4075/2014, devono essere provate anche con apposita documentazione da allegare al contratto e, se poste dal locatore, devono essere successivamente confermate al conduttore mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto medesimo.
Redatto il 29 febbraio 2024 a cura del nostro esperto fiscale: CDL Luigi Pellecchia – Ordine dei Consulenti del Lavoro di Napoli